Spazi condominiali comuni: come gestirli

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L’occupazione degli spazi condominiali comuni in un condominio può diventare oggetto di lunghi ed estenuanti litigi.

A tutelare e vigilare affinché il Regolamento di Condominio (ne abbiamo parlato qui) venga rispettato è l’amministratore durante assemblee di condominio. Ma, a volte, è difficile far rispettare l’ordine, soprattutto in stabili molto numerosi.

Uno dei temi più dibattuti è quello che riguarda l’occupazione dell’androne o pianerottolo con oggetti di vario genere, dai semplici zerbini a ombrelli, vasi, piante, passeggini fino ad arrivare a scarpe, sacchi di immondizia e tanto altro.

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Cosa è l’androne

L’androne rientra nelle parti comuni di un edificio: secondo la giurisprudenza, le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni.

A determinare il significato di parte comune è l’articolo 1117 del Codice civile.

Spazi condominiali
Androne condominiale

Articolo 1117 del Codice civile

A definire le parti comuni di un condominio è l’articolo 1117 del Codice civile che, in linea di massima, afferma che le parti comuni sono tutte quelle parti dell’edificio di cui necessariamente se ne fa uso comune.

L’articolo individua tre categorie di parti comuni, in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio:

  1. parti che formano la struttura dell’edificio, in senso stretto
  2.  locali accessori destinati al servizio generale dello stabile
  3. tutti gli impianti e le opere non indispensabili ma destinati a servizi di uso e godimento comune

Oltre alla fedele rispetto della legge, in sede di redazione dello statuto condominiale, ogni stabile può inserire o eliminare dall’elenco alcuni spazi comuni.

Cosa si può mettere sul pianerottolo comune?

Il pianerottolo è una parte comune e come tale deve essere utilizzata in egual misura da tutti, perché ogni inquilino ne è di diritto proprietario per la sua quota millesimale.

Ogni condòmino può fare uso dell’androne di casa a patto che:

  • non si impedisca agli altri condomini un uso paritario
  • non modifichi la destinazione d’uso dello spazio

Di solito, questo spazio viene considerato un po’ come un’anticamera di accesso al proprio appartamento e diventa luogo idoneo a:

  • Portaombrelli
  • Vasi di piante
  • Zerbini e tappetini

Oggetti comuni che di solito non creano nessun fastidio.

Ultimamente sono sempre più frequenti anche le installazioni di videocamere di sorveglianza, in direzione della propria porta di ingresso, che possono essere posizionate anche senza permessi particolari.

Se si lascia un passeggino, o le scarpe sporche e bagnate cosa succede?

Lasciare le scarpe nell’androne di casa: si può fare?

Lasciare le proprie scarpe fuori casa, nel pianerottolo, non è consentito proprio perché si tratta di spazio comune. Il Regolamento del condominio può esplicitamente vietare che gli abitanti dello stabile lascino le scarpe fuori sul pianerottolo.

Le scarpe possono restare sul tappetino fuori dalla porta giusto qualche minuto: qualunque sia la motivazione, non è possibile lasciare le scarpe fuori casa, perché contrasta con la salubrità e il decoro degli ambienti condivisi.

All’interno del Regolamento può essere anche fissata una sanzione per i condomini che dovessero infrangere queste regole.

Spazi condominiali

Passeggini sul pianerottolo: è possibile?

Lasciare un passeggino nell’androne è un argomento dibattuto tra legge e buonsenso.

Parcheggiare il passeggino, a volte ingombrante, nell’androne non è previsto, perché potrebbe impedire il libero utilizzo ad altri dello spazio comune.

Ma in questo caso specifico interviene il buon senso e spesso si permette alle neomamme di lasciare il passeggino nell’androne, fermo restando che questo non intralci in nessun modo il transito delle altre persone.

Bisogna però fare attenzione al Regolamento che potrebbe escludere a priori la possibilità di lasciare passeggini nell’androne, soprattutto come situazione abituale.

Quali sono i diritti dei condòmini sulle parti comuni?

Nel caso in cui il pianerottolo venga ripetutamente occupato da passeggini, scarpe, oggetti ingombranti o da altre cose di proprietà privata, l’amministratore o i condòmini stessi, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Diffida occupazione spazi condominiali, come funziona

Se un condòmino intende agire nei confronti del vicino di casa, deve prima rivolgersi all’amministratore il quale, dopo aver constatato la situazione e aver richiamato verbalmente il condomino, provvederà ad inoltrargli una diffida scritta.

Sarà specificato sulla lettera che in difetto di riscontro e perdurando l’occupazione senza titolo, il condominio si riterrà libero di procedere nelle più opportune sedi giudiziarie per ottenere la liberazione della suddetta unità immobiliare e l’integrale risarcimento dei danni subiti e subendi.

La lettera di diffida va inoltrata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, in modo da consentire di provare la data del ricevimento.

Secondo l’art. 1130 del Codice civile è lo stesso amministratore a rappresentare i singoli condomini, senza che sia neppure necessaria una specifica autorizzazione assembleare, in caso di giudizio.

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