Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto della durata massima di 18 mesi, che può essere stipulato solo in determinate circostanze.
REalista.it è il primo portale immobiliare self-service in Italia. Il portale semplifica il percorso di un utente in ogni fase prevista dall’iter immobiliare. Sul nostro portale è possibile il proprio immobile, la propria casa inserendo GRATUITAMENTE il proprio annuncio di vendita e cercare la casa dei tuoi sogni. Inoltre è possibile acquistare comodamente dal proprio smartphone oltre 100 legati al settore immobiliare.
La legge stabilisce che la durata minima di un contratto di affitto è di 4 anni, rinnovabili per altri 4, per i contratti a canone libero, oppure di 3 anni, rinnovabili per altri 2 anni, per i contratti a canone concordato.
È possibile stipulare contratti di durata differente solo in caso di determinate esigenze dell’inquilino come ragioni di studio o di lavoro.
Quando l’affittuario ha esigenze temporali che possono essere comprovate attraverso specifica documentazione si può procedere alla stesura di un contratto di locazione ad uso transitorio.
Non si considerano le esigenze di tipo turistico tra le motivazioni che rendono attuabile un contratto di durata inferiore rispetto allo standard. Vengono quindi considerate solo ed esclusivamente le esigenze di tipo abitativo.
La legge di riferimento
Per i contratti transitori, la normativa cui fare riferimento è la Legge n. 431/1998 e nello specifico l’articolo 5, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002.
Sono poi di riferimento gli accordi raggiunti dalle associazioni di proprietari e inquilini attivi nel Comune all’interno del quale si trova l’immobile.
Registrazione del contratto
Anche il contratto di locazione ad uso transitorio, come per ogni contratto, deve essere realizzato in forma scritta e deve essere registrato nei tempi stabiliti dalla legge presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
Un contratto non scritto o non registrato non ha validità e può essere annullato.
Necessità di uso transitorio
Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto di tipo derogatorio (poiché permette di non seguire la durata minima stabilita dalla legge) e garantisce al locatario la possibilità di stipulare un contratto rispondente alle sue esigenze, senza che quest’ultimo debba accettare un contratto di durata maggiore che si vedrebbe costretto a disdire prima del termine.
Tra i principali beneficiari di questa tipologia di contratto troviamo i lavoratori, che magari devono spostarsi per periodi relativamente limitati, ma comunque non in maniera definitiva oppure gli studenti universitari, che possono fermarsi in una determinata città per la durata del percorso di studi.
Per quello che riguarda i lavoratori, per poter beneficiare di un contratto di locazione ad uso transitorio, è necessario che sia il locatore sia il locatario siano persone fisiche che operano fuori dall’attività di impresa.
Per gli studenti, invece, esiste una formula dedicata ossia il contratto di locazione per studenti universitari.
Il contratto per gli studenti universitari
Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare contratto di locazione ad uso transitorio, realizzato considerando le esigenze dei più giovani.
Permette ai genitori di garantire per i figli e al proprietario di casa di realizzare, qualora più studenti occupino l’immobile, singoli contratti separati per ciascuno degli inquilini.
Per stipulare un contratto per studenti universitari l’immobile deve trovarsi dove ha sede l’ateneo o in un comune limitrofo.
I requisiti per un contratto di locazione ad uso transitorio
Gli elementi imprescindibili per la stesura di un contratto di tipo transitorio sono:
- Comprovate e documentabili esigenze transitorie
- Uso abitativo e non turistico dell’immobile
- Durata massima di 18 mesi
- Chi stipula il contratto deve essere una persona fisica che opera al di fuori dell’attività di impresa
L’assenza di questi elementi comporta la trasformazione del contratto in un contratto di locazione standard. È bene quindi valutare attentamente l’esistenza di tutti i requisiti per non incorrere in successive problematiche.
La cedolare secca: cosa è?
Anche i contratti transitori possono beneficiare della cedolare secca.
La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.
L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%.
Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Come redigere il contratto
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).
Al suo interno, devono essere necessariamente indicate le seguenti informazioni:
- generalità delle parti
- descrizione dell’immobile
- importo del canone
- modalità di versamento del canone
- durata della locazione
L’esigenza transitoria deve essere dimostrata attraverso la presentazione in allegato della relativa documentazione. Ad esempio un lavoratore dovrà presentare il contratto di lavoro e uno studente l’iscrizione all’Università e il pagamento delle tasse.
Infine, il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative all’attestazione di prestazione energetica (APE).
Se l’attestazione di prestazione energetica non viene presentata, sia il locatore sia l’inquilino sono soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa.
Qui sotto è possibile visualizzare e scaricare il PDF del modello per il contratto di locazione.
