Come affittare casa e assicurarsi di essere in regola con i tantissimi adempimenti previsti dalla Legge?
A molti sarà capitato di domandarsi “come affittare un appartamento”? Il mondo degli affitti è molto complesso e, se ci si avvicina a questo mondo senza essere in regola con la Legge, si potrebbe incorrere in pesanti sanzioni.
Come affittare un appartamento
Una volta che l’immobile è reso agibile arriva il momento di domandarsi “come affittare casa”?
Prima di tutto bisogna considerare alcuni aspetti:
- Il prezzo di affitto non corrisponde ad un reale guadagno: bisogna infatti considerare le tasse sulla locazione che variano a seconda che si tratti di un affitto breve o di un affitto di lungo termine. Insomma, mettere in affitto non significa automaticamente guadagnare.
- Se non si vuole o non si è in grado di svolgere tutte le pratiche da soli ci si deve rivolgere a terzi per tutti gli adempimenti burocratici che sono previsti dalla Legge.
- Scegliere il tipo di contratto di locazione che meglio si adatta alle proprie necessità, nonché alla posizione in cui si trova l’immobile e al mercato di riferimento.
Inoltre, prima di affittare una casa, bisogna assicurarsi che:
- Gli impianti (idraulico ed elettrico) siano a norma. Da questo punto di vista si ricorda che l’appartamento deve avere anche l’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica), obbligatorio per le locazioni ormai da qualche anno.
- Eventuali elettrodomestici forniti in dotazione siano funzionanti e non arrechino potenziali danni agli inquilini.
- L’appartamento deve essere libero di ipoteche, pignoramenti o non essere segnalato in nessuna cartella Equitalia.
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Affittare un appartamento sembra facile solo in apparenza: affittare casa richiede una grande organizzazione, soprattutto quando si è all’inizio e si sta ancora cercando di capire come affittare un appartamento.
Quale contratto per affittare casa?
Il contratto d’affitto può rientrare in una delle seguenti casistiche:
- contratto d’affitto 4 + 4 a canone libero
- contratto d’affitto 3 + 2 a canone concordato, senza o con cedolare secca
- contratto d’affitto transitorio stipulato con studenti o lavoratori in trasferta
- contratto di locazione a uso foresteria
È opportuno ricordare che ogni contratto per affittare casa deve essere successivamente registrato solo nel caso in cui la locazione superi il periodo di tempo di 1 mese.
Secondo quanto previsto dalla legge di stabilità 2016, infatti, la registrazione del contratto deve essere eseguita dalla proprietà dell’affitto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.
Inoltre, tra gli adempimenti ai quali fare seguito è necessario che il proprietario di casa invii (tramite raccomandata A/R o pec) il contratto di locazione – entro 60 giorni dalla data della stipula – sia all’affittuario, sia all’amministratore di condominio.
Quanto costa affittare un appartamento?
Oltre agli adempimenti burocratici è opportuno tenere presente che affittare un appartamento comporta anche dei costi che la proprietà deve sostenere e che vengono sottratti dal canone che viene corrisposto dagli affittuari.
Tra le spese da corrispondere ci sono:
- Imposta di bollo: l’importo si aggira intorno ai 16€ ogni 100 righe di contratto (cioè 4 pagine)
- Imposta di registro: pari al 2% sul canone annuo del contratto di affitto. Questa imposta viene suddivisa in parti uguali tra l’affittuario e l’inquilino
- Eventuali commissioni: mettere in affitto casa può richiedere l’aiuto di un intermediario o di un’agenzia immobiliare che si occupa di procurare gli affittuari (soprattutto in periodo di alta stagione)
E’ utile conoscere cosa significhi cedolare secca: con questo termine si intende, come indicato sul sito della Agenzia delle Entrate:
un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Quali sono le tasse da pagare?
Il contratto di locazione breve (cioè quello che non supera la durata di 30 giorni) viene sottoposto al regime della cedolare secca.
In questo caso il proprietario di casa corrisponde l’imposta sostitutiva con un’aliquota del 21%, indicando la scelta della cedolare secca nel quadro dei redditi fondiari, all’interno della dichiarazione Irpef.
Sui canoni di affitto con regime a tassazione ordinaria (accordi di locazione con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro automaticamente alla scadenza) la tassazione Irpef è applicata al 95% dei canoni percepiti per la locazione.
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